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1세대 1주택 비과세는 집을 팔 때 양도소득세가 0원이 되는 혜택이라, 많은 사람이 기대합니다. 그런데 보유 기간만 채우면 된다고 생각했다가, 거주 요건에서 막히는 경우가 많습니다. 비과세를 받으려면 어떤 날짜를 어떻게 확인해야 하는지, 상담 사례 하나로 짚어 보겠습니다.

보유 2년은 넘겼는데 실거주가 빠진 세대

사례의 상황

세무 상담 Q&A에 실린 사례입니다. 질문자는 집을 2년 넘게 보유했으니 양도세가 비과세될 것으로 생각했습니다. 그런데 그 집은 조정대상지역에서 취득한 주택이었고, 실제로는 2년 동안 그 집에 거주하지 않았다는 점이 뒤늦게 확인되었습니다. 그래서 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다.

결과를 가른 것

이 사례의 결과를 가른 것은 보유 기간이 아니었습니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 2년에 더해 거주 2년이 필요하다는 점이 핵심이었습니다. 보유 기간을 채운 것만으로는 부족했습니다.

보유와 거주, 두 요건을 따로 확인하기

지역에 따른 요건 차이

국세청 자료에 따르면, 1세대 1주택 비과세는 취득 당시 지역에 따라 요건이 달라집니다. 취득 당시 조정대상지역 밖이라면 보유 2년이 핵심입니다. 취득 당시 조정대상지역 안이라면 보유 2년과 보유 기간 중 거주 2년을 모두 충족해야 합니다. 거주는 주민등록상 전입과 전출 기록으로 확인하는 것이 일반적입니다.

날짜로 확인하는 방법

그래서 두 요건을 따로 적어 보세요. 취득일과 취득 당시 지역이 조정대상지역이었는지, 전입일과 전출일이 어떻게 되는지입니다. 두 날짜를 나란히 놓으면, 어느 요건이 빠졌는지 바로 보입니다.

여기서는, 비과세 여부를 판단할 때 가장 많이 틀리는 부분은 세율표가 아니라 날짜 계산입니다. 취득일과 양도일, 전입과 전출 날짜를 먼저 정리하지 않으면, 요건을 맞았다고 착각하기 쉽습니다. 양도 계획을 세우기 전에 날짜표부터 만드는 것이 가장 분명합니다.

예외가 있는지도 확인하기

거주 요건이 적용되지 않는 예외가 있다는 설명도 있습니다. 예를 들어 취득 당시 조정대상지역 지정 이전에 계약을 체결하고 계약금을 낸 경우 등입니다. 다만 예외 요건은 계약 날짜와 계약금 지급 증빙이 필요하므로, 해당하는지 미리 자료를 모아 두어야 합니다.

고가주택과 기준 금액 확인하기

보유와 거주를 충족해도 고가주택이면 비과세 범위가 줄어듭니다. 2026년 자료는 양도가액이 12억 원을 넘는지를 기준으로 설명합니다. 다만 기준 금액은 법 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 양도 직전에 국세청 안내로 최신 기준을 확인하세요.

또 매매계약서에 실제 거래가액과 다르게 적으면 비과세 금액이 줄어들 수 있다는 안내도 있습니다. 계약서에는 실제 거래가액을 정확히 적어야 합니다.

일시적 2주택이라면 따로 확인하기

이사 때문에 집이 두 채가 되는 경우에는 일시적 2주택 특례가 적용될 수 있다는 설명이 있습니다. 기존 집을 정해진 기간 안에 팔면 기존 집도 비과세를 받을 수 있다는 안내입니다. 그러나 기간과 조건이 까다로우므로, 새집 잔금일과 기존 집 처분 기한을 달력에 함께 적어 두세요.

특례 기간을 놓치면 같은 집이라도 비과세가 어려워질 수 있습니다. 그래서 이사 계획과 매도 계획을 동시에 세우는 것이 중요합니다.

양도 전에 준비할 자료

비과세를 신고할 때는 취득 계약서와 잔금 증빙, 전입과 전출을 증명하는 주민등록 자료가 필요합니다. 사례처럼 거주 기록이 불명확하면, 요건을 충족했음을 증명하기 어렵습니다. 취득일부터 양도일까지 거주와 보유를 증명할 자료를 모아 두면, 신고 때 시간을 줄일 수 있습니다.

거주 요건을 못 채웠을 때의 선택지

보유 기간은 충족했지만 거주 2년이 부족하다면, 바로 양도해야 하는 것은 아닙니다. 보유 기간이 긴 경우의 장기보유특별공제 적용 여부나, 양도 시기를 조정하는 방법을 함께 검토할 수 있습니다. 다만 어떤 방법이 맞는지는 세대 상황과 집의 상태에 따라 다르므로, 양도 전에 상담으로 계산해 보는 것이 안전합니다.

사례의 질문자가 한 것처럼 요건을 뒤늦게 알게 되면 선택지가 줄어듭니다. 양도 계획을 세울 때부터 두 요건을 함께 확인하는 것이 가장 효과적입니다.

요약하면, 비과세 판단은 세 가지 날짜로 정리됩니다. 취득일, 전입일과 전출일, 양도일입니다. 이 날짜들이 요건에 맞는지 확인하면, 세율표를 보기 전에 비과세 가능성을 알 수 있습니다.

처음 보면 요건이 많아 보이지만, 확인할 날짜는 네 개뿐입니다. 취득일, 취득 당시 지역, 거주를 시작하고 끝낸 날짜, 양도일입니다. 이 네 날짜를 한 장에 적어 두면, 비과세를 놓치는 일을 크게 줄일 수 있습니다.

이 글은 일반적인 정보입니다. 취득 시기, 세대 구성, 다른 주택 보유 여부에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 양도 전에 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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출처

• 세무 상담 Q&A “보유 2년은 넘겼는데 실거주 2년을 깜빡했네요” (개인 정보 제외)
• 국세청 “1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 요건” 자료
• 인사이트랩 “2026년 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건과 계산 방법 총정리”

임차권등기명령은 보증금을 못 받은 임차인이 이사 전에 확인해야 할 등기입니다. 전세 만기가 지났는데 보증금을 못 받았다면, 이사를 가도 되는지부터 막막합니다. 그런데 이사하는 순서를 잘못 잡으면, 보증금을 지킬 수 있는 권리까지 같이 잃을 수 있습니다. 보증금을 받지 못한 채 이사를 고민한 세입자의 질문으로 시작하겠습니다. 그래서 이 글은 보증금을 받지 못했을 때 쓰는 임차권등기명령을 어떤 순서로 신청하고 확인해야 하는지 정리합니다.

보증금을 못 받은 채 이사를 고민한 세입자

세이프홈즈 상담 자료에 실린 사례입니다. 전세 계약이 만료되었지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않았습니다. 세입자는 새집으로 옮길 날짜가 정해져 있었고, 보증금을 받기 전에는 이사를 해도 되는지 물었습니다. 그러면서 보증금을 못 받았을 때 하는 등기가 있다는 말을 들었는데, 그것이 임차권등기명령인지도 확인하고 싶어 했습니다.

이 사례에서 결과를 가른 것은 신청을 했느냐가 아니라, 등기가 실제로 완료된 뒤에 이사했느냐였습니다. 법원에 신청했다는 사실만으로는 효력이 생기지 않습니다. 법원 결정이 나고 등기부등본에 임차권이 기재되어야 효력이 발생합니다.

신청과 효력은 다르다

임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 단독으로 신청할 수 있는 제도입니다. 임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 등기가 완료되면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지된다는 설명이 많습니다.

그런데 등기 완료까지는 보통 2주에서 3주가 걸린다고 합니다. 이 기간에 이사하면 권리가 공백 상태가 될 수 있습니다. 그래서 신청 날짜가 아니라 등기 완료 날짜를 기준으로 이사 일정을 잡아야 합니다.

신청할 때 준비할 것

신청서에는 임대인과 임차인의 정보, 임차 주택의 정보, 미반환 보증금 내역, 신청 취지가 들어갑니다. 계약서와 보증금 입금 내역, 그리고 집주인과 주고받은 문자나 내용증명도 함께 준비하면 좋습니다. 이 자료가 보증금을 돌려받지 못했다는 사실을 보여 주는 근거가 됩니다.

신청은 두 가지 방법이 있습니다. 대법원 전자소송 사이트에서 온라인으로 하거나, 임차 주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원 등에 직접 방문해서 할 수 있습니다. 관할을 잘못 잡으면 다시 제출해야 하므로, 주소지 기준으로 어느 법원인지 미리 확인하세요.

이사한 뒤에 생길 수 있는 문제

등기 없이 이사한 뒤에는 여러 위험이 생깁니다. 집주인이 새 임차인과 계약하고, 그 임차인이 먼저 전입신고와 확정일자를 받으면 내 보증금 회수 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. 집에 근저당이나 압류가 설정되어 있다면, 이 위험은 더 커집니다. 등기를 마친 뒤 이사하는 것이 이 위험을 막는 가장 간단한 방법입니다.

이사 순서를 이렇게 잡아 보세요

먼저 임차권등기명령을 신청합니다. 다음으로 등기부등본을 떼어 임차권이 기재되었는지 확인합니다. 등기가 확인되면 그때 이사하고 전출 신고를 합니다. 이 순서를 지키면 보증금을 받을 권리를 법적으로 보존할 수 있습니다.

신청과 등기에 든 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있다는 설명도 있습니다. 인지대, 송달료, 등록면허세, 등기신청수수료 영수증은 모두 보관해 두세요.

실제로는, 임차권등기명령에서 가장 많이 놓치는 부분은 신청 자체가 아니라 이사 날짜입니다. 법원에 서류를 내고 나면 마음이 놓여 이사부터 서두르기 쉽습니다. 등기부에 찍힌 것을 눈으로 확인하고 움직이는 것이 가장 믿을 만합니다.

등기 완료까지 기다리는 동안

등기가 끝나기 전까지는 이사를 미루고, 그 사이 집주인과의 반환 협의를 계속하는 것이 좋습니다. 법원 결정이 집주인에게 전달되고 등기부에 올라가기까지는 시간이 걸립니다. 그 기간에 보증금 반환 날짜를 문자로 요구하고 답을 받아 두면, 이후 소송이나 지급명령으로 넘어갈 때도 자료가 남습니다.

이사 날짜는 등기 완료 예상일보다 여유 있게 잡으세요. 등기가 예상보다 늦어질 수 있는데, 이사 날짜에 맞춰 무리하게 움직이면 그때 권리를 잃을 위험이 생깁니다.

결국, 임차권등기는 신청이 아니라 등기 완료로 완성됩니다. 등기부에서 확인한 뒤에 움직이는 것이 기본입니다.

이 글은 일반적인 정보입니다. 개별 계약과 등기 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 신청 전에 법원 안내나 법률 상담을 확인하시기 바랍니다.

이사 전에 한 번 더 점검할 것

임차권등기명령은 한 번 끝나면 되돌리기 어려운 절차입니다. 그래서 신청 직전에 계약 내용을 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다. 계약서에 적힌 보증금 금액, 계약 기간, 주소가 실제 입금 내역과 맞는지 보세요. 금액이 하나라도 다르면 신청서의 내용과 충돌해 보완을 요구받을 수 있습니다.

보통은 가장 실용적인 준비는 자료를 한곳에 모아 두는 것입니다. 계약서, 입금 내역, 집주인과 주고받은 문자, 내용증명 사본을 같은 폴더에 넣어 두면, 신청할 때 빠뜨리는 서류가 줄어듭니다. 특히 말로만 한 약속은 기록이 없으면 근거가 되기 어렵습니다.

또 이사할 집을 미리 정해 두었다면, 새 계약의 입주일과 등기 완료 예상일을 나란히 적어 보세요. 두 날짜가 겹치면 어느 쪽을 먼저 맞출지 정해야 합니다. 이 판단을 신청 전에 해 두면, 등기가 늦어질 때 급하게 결정하지 않아도 됩니다.

등기가 끝났는지 확인하는 방법

등기 완료 여부는 등기부등본을 떼어 확인합니다. 인터넷등기소에서 발급받거나 등기소 창구에서 발급받을 수 있습니다. 발급 화면에서 임차권 관련 내용이 기재되어 있는지 직접 눈으로 확인하세요.

확인할 때는 날짜도 함께 봐야 합니다. 등기가 찍힌 날짜와 이사 예정일을 비교해서, 등기 이후에 이사하는지 다시 점검하세요. 등기부에 기재되기 전에 이사하면 앞에서 본 공백 위험이 그대로 남습니다.

출처

• 법률 위키 “임차권등기명령”
• 세이프홈즈 “임차권 등기는 어떻게 하나요”
• 세이프홈즈 “보증금 지킬 방법 몰랐는데 임차권등기로 해결”
• 위키독스 “보증금을 못 받았을 때 임차인이 할 수 있는 것”
• 세이프홈즈 고객 사례 “전세 만기 후 보증금 미반환, 이사 가려면 임차권등기명령 꼭 해야 하나요?” (개인 정보 제외)

묵시적 갱신은 전세 계약이 끝날 무렵 아무런 연락이 없어도 계약이 같은 조건으로 이어지는 것을 말합니다. 많은 세입자는 계약이 그냥 끝난다고 생각하지만, 법에는 그렇지 않은 경우가 있습니다. 묵시적 갱신이 되는 조건은 세 가지입니다. 하나씩 날짜에 맞춰 확인해 보겠습니다.

묵시적 갱신이 되는 3가지 조건

조건 1. 임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않은 경우

주택임대차보호법 제6조는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 집주인이 기간 안에 아무 말도 하지 않았다면 이 조건에 해당합니다.

조건 2. 계약 조건을 바꾸겠다는 통지도 하지 않은 경우

같은 조문은 임대인이 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지도 하지 않은 경우를 함께 정합니다. 보증금이나 월세를 올리겠다는 통지가 기간 안에 없었다면, 그대로 같은 조건으로 이어진다고 볼 수 있습니다.

조건 3. 임차인이 만기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우

임차인도 같은 기한이 있습니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약을 끝내겠다는 통지를 하지 않으면, 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 세입자가 이사를 생각하고 있다면, 이 기한을 수첩에 표시해 두어야 합니다.

묵시적 갱신이 되면 계약 기간은 2년이 된다

묵시적 갱신이 되면 존속기간은 2년으로 봅니다. 그래서 세입자가 이사를 원해도 바로 나갈 수 없습니다. 다만 이 상황에서도 방법이 있습니다. 법은 묵시적 갱신 뒤에는 임차인이 언제든 계약 해지를 통지할 수 있도록 정합니다. 그리고 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.

집주인은 묵시적 갱신 기간에 해지할 수 있나요?

일반적으로 설명되는 내용은 이렇습니다. 묵시적 갱신 기간 중에는 임대인이 계약을 해지하겠다고 통지할 수 없고, 해지 통지는 임차인만 할 수 있다는 것입니다. 집주인이 이사 요구를 하고 싶어도 이 기간에는 법으로 막혀 있는 셈입니다. 다만 이 설명은 한 법률 블로그의 정리이므로, 계약서 특약이 있는지도 함께 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

집주인이 만기 2개월 전을 하루 넘겨 연락했다면요?

법정 기간이 지난 뒤의 통지는 기간 안에 통지하지 않은 것과 같게 볼 수 있다는 사례 설명이 있습니다. 실제로 이런 질문이 상담에서 자주 나오므로, 날짜와 방식을 그대로 기록해 두는 것이 좋습니다. 결론은 사안에 따라 다를 수 있으니 분쟁이 생기면 상담을 받으세요.

해지 통지를 보냈는데 집주인이 이사를 요구하면요?

임차인의 해지 통지는 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 그러니 통지를 보낸 뒤에도 바로 이사하는 것이 아니라, 3개월 후 날짜를 기준으로 이사와 보증금 반환 일정을 맞춰야 합니다. 보증금을 받기 전에 이사를 나가면 권리를 잃을 수 있으니, 보증금 반환 확인이 먼저입니다.

실제 상담 사례로 보기

상황

세이프홈즈 상담 Q&A(2025년 게시)에 실린 사례입니다. 계약 만료일 2개월 전이 지난 다음 날, 집주인이 임차인에게 계약갱신청구권을 쓸 것인지 물어 왔습니다. 임차인은 아무 연락이 없었기 때문에 이미 묵시적 갱신이 되었다고 생각하고 있었습니다. 그런데 집주인의 연락은 법정 기간이 끝난 뒤에 온 것이었습니다.

질문 요지

기간이 지난 뒤의 연락이라면 묵시적 갱신이 된 것인지, 아니면 임차인이 계약갱신청구권을 써야 하는지가 질문이었습니다.

답변 요지

• 임대인이 갱신을 거절하려면 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 그 뜻을 알려야 합니다. 이 기간이 지난 뒤의 통지는 법정 기간 안의 통지로 보기 어렵다는 설명이 있습니다.
• 그렇다면 기간 안에 거절 통지가 없었으므로, 묵시적 갱신이 성립했을 가능성이 있습니다. 다만 개별 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

이 사례에서 배울 점

결과를 가른 것은 하루 차이였습니다. 통지를 보낸 날짜가 아니라, 상대방에게 도달한 날짜가 기준이 됩니다. 그래서 만료일 기준으로 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 적어 두는 것이 가장 믿을 만한 준비입니다.

이 사례를 보면, 집주인의 연락이 기간 안에 왔는지를 날짜로 확인하는 것이 먼저라고 생각합니다. 날짜가 맞는지 확인하지 않고 감으로 판단하면, 나중에 주장할 근거를 잃을 수 있습니다.

예외: 세입자가 월세를 밀린 경우

같은 조문은 임차인이 차임을 2기의 차임액에 달하도록 연체했거나, 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 계약이 이어질 것으로 기대하기 전에, 월세와 관리비 납부 내역부터 확인하세요.

묵시적 갱신을 다루는 자료들은 같은 내용을 반복하는 경우가 많습니다. 그래서 실제로 기억해야 할 것은 세 가지입니다. 기간 안에 무엇을 통지했는지, 통지가 언제 도달했는지, 그리고 보증금을 언제 받을 수 있는지입니다. 이 세 가지를 문자 기록으로 남기면 나중에 다툼이 생겨도 확인할 수 있습니다.

지금 확인할 일

1. 계약서에서 만기일을 확인하고, 6개월 전과 2개월 전 날짜를 일정표에 표시합니다.
2. 집주인이 그 기간 안에 갱신거절이나 조건 변경을 문자로 알렸는지 확인합니다.
3. 이사할 생각이 있다면 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자로 보내고, 보낸 기록을 보관합니다.
4. 묵시적 갱신이 된 뒤에는 해지 통지가 도달한 날부터 3개월 후를 이사 날짜로 잡습니다.

이 글은 일반적인 정보입니다. 계약 내용과 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 분쟁이 생기면 법률 상담을 받으시기 바랍니다.

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출처

• 법률 위키 “주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)”
• 법률 위키 “묵시적 갱신 통지 기간과 갱신거절 의사표시”
• 세이프홈즈 상담 Q&A “계약 만료 2개월 전을 하루 넘긴 연락이면 묵시적 갱신인가요?” (개인 정보 및 금액 제외)
• 법률 가이드 “주택임대차보호법 제6조의2 묵시적 갱신의 경우 계약 해지 시점”

재계약 보증금 5% 인상 요구를 받으면 거절할 수 있을까요? 결론부터 말하면, 경우에 따라 다릅니다. 5% 상한은 세입자가 계약갱신요구권을 행사해 계약이 연장되는 경우에만 적용됩니다. 그래서 먼저 내 계약이 어떤 상황인지 나눠 보는 것이 순서입니다.

1. 재계약 보증금 5% 대상인지 먼저 확인하기

상황	5% 상한 적용	확인할 것
계약갱신요구권을 행사해 연장	적용	만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구했는지
집주인과 합의해서 새로 정함	적용되지 않음	합의한 금액이 문서나 문자로 남았는지
나가고 새 세입자와 계약	적용되지 않음	새 계약의 보증금이 시장 조건에 따랐는지

여기서 기한이 핵심입니다. 계약갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 예를 들어 계약 만료일이 8월 31일이라면, 2월 말부터 6월 말까지가 요구 가능 기간입니다. 이 기간을 놓치면 5% 상한을 근거로 협상하기 어려워집니다.

2. 5%를 계산하는 법

갱신으로 올릴 수 있는 최대 금액은 기존 보증금의 5%를 더한 금액입니다. 보증금이 3억 원이라면 5%는 1,500만 원이므로 최대 3억 1,500만 원입니다.

현재 보증금	5% 상한액	갱신 후 최대 보증금
2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원
3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원

한 번 증액한 뒤에는 1년 안에 다시 올릴 수 없습니다.

3. 집주인이 5% 넘게 요구할 때 대응 순서

집주인이 5%보다 높게 요구하면 바로 승낙하거나 바로 거절하지 말고, 순서를 정해 대응하는 것이 좋습니다. 먼저 내 계약이 갱신요구권의 기간 안에 있는지 확인합니다. 기간 안에 있다면, 요구 금액이 법의 상한을 넘는다는 점을 문자로 알립니다. 집주인이 답을 피하면 그 기록을 남겨 두고, 협의가 되지 않을 때 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 것을 검토할 수 있습니다.

이 순서는 감정적으로 다투는 것을 막아 줍니다. 말이 오가기 전에 기한과 기록부터 정리해 두면, 협상에서 내가 준비한 사람이 됩니다.

4. 상담에서 나온 질문 하나

증거는 문자나 내용증명으로 남기는 것이 가장 정확합니다. 갱신을 요구한 날짜, 원하는 조건, 집주인이 답한 내용이 함께 보이도록 캡처해 두세요. 말로 주고받은 합의는 날짜와 금액이 적힌 문자로 한 번 더 확인해 두면 나중에 근거가 됩니다.

상담 자료에 자주 나오는 질문은 이것입니다. “계약갱신청구권을 쓰면 5%를 무조건 받아야 하나요?” 답은 그렇지 않습니다. 5%는 법이 정한 상한이고, 집주인이 그보다 적게 요구하거나 양쪽이 합의하면 그 금액이 됩니다. 다만 합의로 정한 금액은 5% 상한이 자동으로 적용되지 않으므로, 합의 내용을 문서로 남기는 것이 중요합니다.

이 질문에서 결과를 가르는 것은 금액보다 기록입니다. 말로만 합의하고 나중에 다투면, 어떤 조건으로 정했는지 증명하기 어렵습니다.

5. 합의할 때 확인할 것

집주인과 합의해서 새 조건을 정하면, 그 금액은 5% 상한과 별개로 효력을 가집니다. 그래서 합의 전에 몇 가지를 확인해야 합니다. 첫째, 증액되는 보증금과 월세가 각각 얼마인지 적혀 있는지 봅니다. 둘째, 계약 기간이 몇 년인지 명확한지 봅니다. 셋째, 합의 뒤에 특약이 추가되었는지 확인합니다. 집주인이 계약서를 나중에 바꾸자고 하면, 합의한 내용이 사라지지 않도록 문자로 먼저 남겨 두세요.

새 세입자와 계약하는 경우에는 5% 상한이 적용되지 않습니다. 이때 집주인이 정하는 보증금은 시장 상황을 따르기 때문에, 주변 시세와 비교하는 것이 판단에 도움이 됩니다. 이사를 나가야 하는 상황이라면 보증금을 언제 돌려받을 수 있는지도 함께 정해 두어야 합니다.

법률 상담에서는 결국 같은 질문이 반복됩니다. 기간 안에 요구했는지, 합의한 내용이 남아 있는지, 새 계약이 어떤 조건인지입니다. 이 세 가지만 확인해도 대부분의 상황에서 내가 어느 위치에 있는지 알 수 있습니다.

이 글은 일반적인 정보입니다. 개별 계약의 특약과 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 분쟁이 생기면 법률 상담을 받으시기 바랍니다.

6. 재계약 전에 메모해 둘 것

재계약 협상은 대부분 만기 직전에 몰립니다. 그때 감정이 앞서면 금액보다 말투가 협상의 중심이 되기 쉽습니다. 그래서 협상을 시작하기 전에 세 가지를 적어 두는 것이 좋습니다.

첫째, 현재 보증금과 월세를 적습니다. 둘째, 집주인이 요구한 금액과 그 근거를 적습니다. 셋째, 내가 받아들일 수 있는 최대 금액을 정합니다. 이 세 줄이 있으면 말이 흔들려도 판단 기준이 흔들리지 않습니다.

중요하게 볼 점은 가장 많이 놓치는 것은 기한입니다. 갱신요구권을 쓸 시점과 상대가 통지를 보내는 시점이 겹치면, 어느 쪽이 유리한지 헷갈리게 됩니다. 일정표에 날짜를 적어 두고, 모든 요구는 문자나 내용증명처럼 남는 방식으로 주고받는 것이 안전합니다.

제가 보는 쟁점: 5%보다 기간이 먼저입니다

이 글을 쓰면서 제가 가장 무겁게 본 것은 5%라는 숫자가 아니라 요구 기간입니다. 5%는 협상의 출발점일 뿐이고, 갱신요구권을 쓸 수 있는 기간을 놓치면 그 숫자로 다툴 자리 자체가 사라집니다. 그래서 재계약 협상은 금액을 따지기 전에 날짜를 먼저 정리하는 것이 맞다고 봅니다.

또 한 가지 짚고 싶은 것은, 집주인이 5%를 넘게 요구하더라도 그것을 바로 거절하는 것이 항상 최선은 아니라는 점입니다. 기간 안에 요구했는지, 합의 내용이 문서로 남아 있는지를 확인한 뒤 판단하는 것이 실제로 더 나은 결과로 이어진다고 생각합니다.

출처

• 네플라 법률위키 “차임증감청구의 요건 및 제한” (2024년 8월 14일 작성)
• 세이프홈즈 상담 Q&A “전세계약 연장 시 집주인의 5% 보증금 인상 요구, 꼭 받아줘야 하나요?” (2025년 4월 27일 게시)