집주인 실거주를 이유로 전세 만기 때 나가 달라고 하면, 세입자는 대부분 당황합니다. 그런데 실거주라는 한마디로 무조건 이사해야 하는 것은 아닙니다. 법이 갱신을 거절할 수 있는 경우를 정해 두었기 때문입니다. 이 사례의 흐름을 따라가며, 어떤 순서로 확인하면 되는지 짚어 보겠습니다.
실거주를 이유로 나가라는 요구를 받은 사례
세이프홈즈 상담 Q&A에 실린 사례입니다. 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했고, 임차인은 이사를 나갔습니다. 그런데 이사 뒤 그 집이 다른 사람에게 임대된 것이 확인되었습니다. 임차인은 손해배상을 받을 수 있는지 물었습니다.
이 사례에서 결과를 가른 것은 실거주라는 말 자체가 아니었습니다. 집이 그 뒤에 어떻게 쓰였는지, 즉 임대로 나갔는지 매도되었는지가 핵심이었습니다. 실거주 거절 뒤 정당한 사유 없이 다른 세입자에게 임대했다면 손해배상 책임이 생길 수 있다는 설명이 있습니다. 반면 같은 상황에서 집을 매도한 경우에는 이 손해배상 규정이 적용되지 않는다는 답변이 있습니다.
실거주 거절이 정당하려면 무엇을 봐야 하나
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 법에 정해져 있습니다. 대표적으로 임대인이나 그 직계존속, 직계비속이 실제로 거주하려는 경우입니다. 임차인이 차임을 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나, 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 경우도 거절 사유가 됩니다.
다만 “실거주”라는 말만으로 거절이 인정되는 것은 아닙니다. 실제로 그 집에 들어와 살 계획이었는지가 나중에 다퉈질 수 있습니다. 그래서 거절 통지의 날짜와 방식, 그리고 집주인이 밝힌 사유를 기록해 두는 것이 중요합니다.
거절을 받기 전에 준비할 것
집주인이 실거주를 말하기 전이라도, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지는 갱신을 요구할 수 있는 기간입니다. 이 기간 안에 집주인의 거절 통지가 오는지 달력에 적어 두세요. 통지가 기간 밖에서 왔다면, 그 자체가 중요한 사실이 됩니다.
또 현재 계약의 월세 연체나 의무 위반 여부도 미리 점검해야 합니다. 집주인이 연체를 이유로 거절할 수 있으므로, 내 쪽에 문제가 없는지부터 확인하는 것이 순서입니다.
이사한 뒤에도 확인할 것
이사를 나간 뒤에도 집의 상태를 확인해 두어야 합니다. 등기부등본으로 소유권이 바뀌었는지 보고, 확정일자 부여 현황을 열람하면 누가 들어와 사는지 확인하는 데 도움이 됩니다. 이 기록이 나중에 손해배상을 검토할 때 근거가 됩니다.
손해배상 금액은 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새 임대와 기존 조건의 차액 같은 기준으로 계산됩니다. 여러 자료는 이 중 큰 금액을 기준으로 설명합니다. 금액은 사안마다 다르므로, 구체적인 계산은 상담을 통해 확인하세요.
제 판단으로는, 실거주라는 말보다 그 뒤에 집이 어떻게 쓰였는지를 기록으로 확인하는 사람이 자기 권리를 지킬 수 있습니다. 이사하는 순간 기록이 끊기기 때문에, 이사 전에 거절 통지와 사유를 문자로 받아 두는 것이 가장 확실합니다.
집주인이 실거주 계획을 바꾸면
실거주를 이유로 나가라고 했다가, 실제로는 집을 다른 사람에게 임대하거나 매도하는 경우가 있습니다. 이때 세입자는 처음 거절 통지를 받았을 때의 날짜와 내용을 꺼내 볼 수 있어야 합니다. 통지를 문자로 받아 두었다면, 집주인이 밝힌 사유와 그 뒤의 행동을 한눈에 비교할 수 있습니다.
반대로 구두로만 통보받았다면 그 말이 있었다는 것을 증명하기 어렵습니다. 그래서 이사를 준비하는 단계에서 이미 거절 사유를 문자로 요구해 두는 것이 중요합니다.
정리하면 세 가지 질문에 답할 수 있으면 됩니다. 거절 사유가 법이 정한 범위에 드는지, 통지가 기간 안에 왔는지, 이사 뒤 집이 어떻게 쓰였는지입니다.
이 글은 일반적인 정보입니다. 집주인의 사유와 집의 이후 사용 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 분쟁이 생기면 법률 상담을 받으시기 바랍니다.
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집주인이 말을 바꾸는 경우에 대비하기
실거주를 이유로 나가라고 했던 집주인이 나중에 다른 이유를 들거나, 세입자를 구하면서 조건을 바꾸는 일도 있습니다. 이때 처음 한 말이 기록으로 남아 있지 않으면, 어떤 이유가 진짜였는지 다투기 어렵습니다. 그래서 집주인의 요구는 문자나 내용증명처럼 남는 방식으로 받아 두는 것이 좋습니다.
제가 보기에 가장 중요한 것은 요구의 이유와 날짜를 함께 받아 두는 것입니다. “실거주를 위해 나가 달라”는 말에 언제까지, 누가 들어와 사는지가 빠져 있다면, 그 요구는 아직 분명하지 않은 상태입니다. 분명하지 않은 요구에는 바로 응하지 않고, 확인 질문을 먼저 보내는 편이 안전합니다.
이사를 결정하기 전에 확인할 것
거절할 수 있는 경우에 해당하는지 확인했더라도, 그 결과가 곧바로 계속 살 수 있다는 뜻은 아닙니다. 상황에 따라 협의로 이사 날짜를 정하는 것이 더 나을 때도 있습니다. 이때는 이사 비용과 새 집의 계약 조건을 함께 비교해 보세요.
또 이사를 하기로 했다면, 보증금을 돌려받는 시점과 이사 날짜를 맞춰야 합니다. 보증금을 받기 전에 집을 비우면, 앞서 다룬 보증금 반환 문제가 그대로 남습니다. 이사와 반환을 한 흐름으로 계획하는 것이 핵심입니다.
