스트레스 DSR은 금리 유형에 따라 대출 한도를 다르게 계산하는 제도입니다. 같은 연봉인데 한도가 줄었다는 말을 들으면 이유를 알기 어렵습니다. 같은 연봉인데 한도가 달라지는 이유를 모의 계산으로 먼저 보겠습니다.
연봉은 같아도 한도가 줄어든 가상의 차주
경제 기사들이 소개한 모의 계산입니다. 연소득 5천만 원인 회사원이 변동금리로 주택담보대출을 받는다고 가정합니다. 스트레스 DSR이 적용되기 전에는 금리와 만기 조건에 따라 대출 한도가 일정하게 나옵니다. 그런데 미래 금리 상승분을 가산하면, 같은 조건에서도 가능한 대출액이 수천만 원 줄어든다는 계산이 나옵니다.
이 사례는 실제 사람이 아니라 보도를 위해 만든 계산입니다. 그래서 중요한 것은 금액이 아니라 구조입니다. 소득이 같아도 금리 유형이 바뀌면 한도가 달라진다는 점입니다.
금리 유형에 따라 적용 비율이 다르다
스트레스 금리는 대출 유형에 따라 다르게 적용됩니다. 변동금리형은 가산이 크고, 일정 기간 고정되었다가 바뀌는 혼합형이나 주기형은 가산이 작게 적용된다는 설명이 많습니다. 그래서 같은 집을 사더라도 어떤 금리 방식을 고르느냐에 따라 받을 수 있는 금액이 달라집니다.
또 적용 단계도 시기에 따라 다릅니다. 초기에는 스트레스 금리의 일부만 반영했지만, 이후 단계가 올라가면서 반영 비율이 커졌습니다. 그래서 같은 조건이라도 신청 시점에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
여기서는, 스트레스 DSR을 피하는 방법보다 먼저 금리 유형을 정하는 기준을 세우는 것이 중요합니다. 금리가 오를 것을 대비하는 제도이므로, 변동금리를 고르면 한도가 줄어드는 것이 원리입니다. 금리 방식을 고르기 전에 한도 계산을 두 가지로 해 보는 것이 가장 정확합니다.
적용 대상과 시점 확인
신용대출은 기존 대출과 새 대출을 합친 잔액이 일정 금액을 넘을 때 적용된다는 설명이 있습니다. 주택담보대출은 매매계약 시점이나 모집공고 시점에 따라 적용 단계가 달라진다는 보도도 있습니다. 또 7월 이전에 계약했더라도 이후 생활안정자금으로 대출을 받으면 적용될 수 있다는 내용이 소개되었습니다.
그래서 대출을 신청하기 전에 세 가지를 확인하세요. 내가 받을 대출이 주택담보인지 신용인지, 기존 대출이 얼마나 있는지, 계약과 신청 중 어느 날짜가 기준인지입니다. 이 세 가지를 확인하면 한도가 줄어드는 이유를 미리 알 수 있습니다.
대출 상담에서 물어볼 것
은행 창구에서는 다음 세 가지를 물어보면 좋습니다. 첫째, 같은 조건을 변동형과 혼합형으로 각각 계산하면 한도가 얼마인지입니다. 둘째, 스트레스 금리가 어떤 기준 날짜로 적용되는지입니다. 셋째, 기존 대출이 있다면 그 잔액이 새 한도 계산에 어떻게 들어가는지입니다. 이 세 가지 답을 문서나 문자로 받아 두면 판단이 훨씬 쉬워집니다.
대출 갈아타기 전에 계산할 것
대출을 갈아타는 경우에도 한도가 달라질 수 있습니다. 기존 대출을 상환하고 새 대출을 받으면, 새 대출의 한도는 스트레스 DSR을 기준으로 다시 계산됩니다. 금리가 낮아 보여도 한도가 줄면 원하는 금액을 받지 못할 수 있습니다.
갈아타기 전에는 기존 조건과 새 조건을 같은 기준으로 비교하세요. 금리뿐 아니라 한도와 중도상환수수료도 함께 계산해야 정확한 판단이 가능합니다.
지역과 규제 여부도 함께 본다
스트레스 금리는 지역에 따라 차등 적용된다는 보도가 있습니다. 수도권과 지방의 적용 수준이 다르고, 지방 주택담보대출에는 한동안 기존 단계를 유지한다는 은행연합회 운영방안도 소개되었습니다. 그래서 대출 받을 집이 어느 지역인지, 규제지역인지에 따라 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
이 확인은 금리 유형 선택과 함께 해야 합니다. 같은 금리라도 지역이 다르면 한도가 다르게 나오므로, 두 가지를 같이 입력해 비교해 보세요.
이미 대출이 있는 경우
기존 대출이 있으면 새 대출의 한도 계산에 그 잔액이 함께 들어갑니다. 특히 신용대출은 기존 잔액과 새 대출을 합쳐 일정 금액을 넘는지가 기준이 된다는 설명이 많습니다. 그래서 새 대출만 보고 계산하면, 실제 한도와 차이가 날 수 있습니다.
기존 대출의 금리 유형, 잔액, 만기를 한 장에 정리해 두세요. 은행 상담에서 이 자료를 보여 주면, 기존 대출을 포함한 한도를 한 번에 계산받을 수 있습니다.
이 글은 일반적인 정보입니다. 스트레스 금리의 적용 비율과 시기는 제도에 따라 바뀔 수 있으므로, 대출 신청 전에 은행이나 금융당국의 최신 안내를 확인하시기 바랍니다.
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한도가 줄었을 때 먼저 할 일
한도가 기대보다 줄었다면, 먼저 어떤 대출 상품으로 계산되었는지 확인하세요. 같은 소득이라도 상품이 바뀌면 적용되는 금리와 계산 방식이 달라집니다. 상담을 받을 때 계산에 쓰인 금리 유형과 대출 기간을 물어보면, 한도가 왜 그렇게 나왔는지 설명을 들을 수 있습니다.
눈여겨보면 가장 흔한 실수는 한도 숫자 하나에만 매달리는 것입니다. 한도가 줄어든 이유를 모르면, 같은 조건으로 다른 은행을 알아봐도 결과가 비슷하게 나와 헛걸음을 하기 쉽습니다. 그래서 금리 유형, 총 대출액, 지역을 한 장에 적어 두고 비교하는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.
또 기존 대출이 있다면 추가 대출의 한도에 그 대출이 함께 반영된다는 점도 기억하세요. 새 대출을 받기 전에 기존 대출의 상환 계획을 함께 세워 두면, 한도 계산에서 예상치 못한 차이를 줄일 수 있습니다.