전세대출 금리, 숫자보다 먼저 볼 3가지: 고정인지 변동인지부터 확인하세요

전세대출 금리가 연 4.0%와 4.5%로 0.5%p만 달라도 2억 원을 빌리면 매달 83,333원, 1년이면 100만 원이 다릅니다. 그런데 금리 숫자 하나만 보고 고르면 갈아탈 때와 갱신할 때 예상보다 큰 비용을 치르게 됩니다.

금리가 어떻게 만들어지는지, 고정과 변동 중 무엇이 맞는지, 갈아탈 때 수수료가 얼마인지를 순서대로 풀어 봅니다. 마지막에는 내 숫자로 바꿔 계산하는 방법을 붙였습니다.

금리 숫자는 어디서 나오는가: 전세대출 금리의 구성

금융위원회는 대출금리를 기준금리, 가산금리, 가감조정금리로 나누어 안내합니다. 가산금리는 은행이 대출 업무에 드는 원가와 목표 이익률 등을 고려해 정하기 때문에 은행마다 다릅니다.

가감조정금리는 우대금리처럼 금리를 가감하는 부분입니다. 그래서 같은 상품이라도 은행과 내 조건에 따라 최종 금리가 달라집니다.

전세대출 금리 비교의 출발점은 금리 숫자가 아니라 월 한도입니다

전세대출을 알아보면 은행마다 숫자가 달라서 가장 낮은 금리부터 찾게 됩니다. 그런데 같은 상품도 가산금리와 우대 조건에 따라 사람마다 다르게 나오고, 계약 기간 중에 오를 수도 있습니다. 제 판단은 이렇습니다.

금리를 비교하기 전에 매달 낼 수 있는 한도부터 정하는 순서가 맞습니다. 금리가 오를지 내릴지는 누구도 확정할 수 없습니다. 그래서 가장 낮은 숫자 하나를 고르는 것보다 금리가 올라도 감당할 수 있는지를 먼저 정해 두는 쪽이 계약 기간 내내 나를 지켜 줍니다.

이자만 내는 방식이라면 계산은 간단합니다. 대출금액에 금리를 곱해 12로 나누면 월 이자가 나오고, 금리를 0.5%p 올려서도 한 번 계산해 보면 됩니다.

전세대출 금리는 고정이냐 변동이냐에 따라 위험이 달라집니다

고정형은 약정한 기간 동안 금리가 바뀌지 않습니다. 변동형은 기준이 되는 금리가 바뀌면 정해진 주기에 맞춰 대출금리도 바뀝니다. 혼합형은 처음 일정 기간은 고정금리이고, 그 뒤에는 변동금리로 바뀝니다. 어느 쪽이 유리한지는 앞으로 금리가 어떻게 움직이느냐에 달려 있어서 미리 알 수 없습니다.

참고로 한국은행은 2026년 7월과 8월에 기준금리를 올린 뒤 10월 22일 연 3.00%로 동결한 것으로 보도됐습니다. 기준금리가 오르는 시기에는 시장금리도 대체로 같은 방향으로 움직여서 변동형 대출금리에 영향을 줄 수 있습니다.

그래서 저는 한도에 여유가 적다면 고정형이나 혼합형을 먼저 보라고 권합니다. 변동형은 금리가 오르면 월 부담이 바로 커지기 때문에 여유가 적을수록 위험이 큽니다.

반대로 한도에 여유가 충분하다면 변동형도 선택지가 됩니다. 이때도 금리가 올랐을 때의 월 이자는 미리 계산해 두어야 합니다.

갈아탈 때 걸리는 중도상환수수료는 2025년에 바뀌었습니다

중도상환수수료는 대출을 만기 전에 갚거나 다른 은행으로 옮길 때 내는 수수료입니다. 금융위원회는 2025년 1월 13일부터 실비용 범위 안에서만 이 수수료를 받도록 개편했습니다. 중도상환수수료는 원칙적으로 부과할 수 없고, 대출을 받은 날부터 3년 이내에 갚는 경우에만 예외로 부과할 수 있습니다. 3년이 지나면 갚을 때 이 수수료를 내지 않습니다.

금융위원회 자료에서 전세대출이 포함된 은행권 기타담보대출(보증기관의 보증서를 담보로 한 대출·전세대출 등)의 평균 수수료율은 고정금리가 1.09%에서 0.45%로, 변동금리가 0.95%에서 0.40%로 내려갔습니다. 다만 평균이라서 은행과 상품마다 다릅니다.

새 수수료율은 1월 13일 이후 새로 맺은 계약부터 적용됩니다. 기존 계약을 갱신하더라도 대출금액과 상환조건 같은 주요 사항이 그대로면 사실상 같은 계약으로 보아 적용하지 않는다고 금융위원회가 설명했습니다.

전세대출은 실제 비용이 다른 대출보다 높게 계산돼 일부 은행이 수수료율을 소폭 올렸다는 보도도 있었습니다. 그래서 갈아타기 전에는 내가 쓰는 은행 상품의 수수료율을 협회 공시나 약정서에서 직접 확인해야 합니다.

전세대출 금리와 우대 조건은 2년 뒤 갱신할 때 달라질 수 있습니다

전세 계약은 보통 2년 단위로 갱신하고, 대출도 그에 맞춰 연장하거나 다시 받게 됩니다. 그때 적용되는 금리가 처음과 다를 수 있습니다. 우대금리는 급여 이체나 카드 사용처럼 조건을 유지해야 받는 경우가 많습니다. 몇 달 뒤 조건이 깨지면 같은 상품이어도 금리가 달라질 수 있습니다.

전세대출 금리 계산: 2억 원을 가정하면 (가상의 예시)

아래 숫자는 실제 금리가 아니라 계산을 위해 정한 값입니다. 전세대출 2억 원을 이자만 내는 방식(만기일시상환)으로 받는 경우를 보겠습니다.

금리가 연 0.5%p 오르면 1년에 1,000,000원을 더 내게 됩니다. 이 금액이 위에서 정한 월 한도 안에 들어가는지 비교해 보세요.

수수료도 같은 방식으로 봅니다. 수수료율 0.45%를 가정하면, 2억 원을 대출 직후에 전부 갚을 때 최대 900,000원입니다. 실제 계산식은 약정서에서 찾아보세요.

이 가정에서 금리가 0.2%p 낮은 상품으로 갈아타면 1년에 400,000원이 줄어듭니다. 수수료가 900,000원이라면 이를 되찾는 데 2년 넘게 걸립니다.

전세대출 금리 차이와 수수료는 같은 종이에 적어 함께 비교하세요.

내 대출이라면 월 이자는 얼마일까: 전세대출 금리 계산 순서

1. 빌릴 금액 × 연 금리 ÷ 12가 이자만 내는 방식의 월 이자입니다. 예를 들어 2억 원 × 4.0% ÷ 12 = 666,667원입니다.
2. 같은 계산을 금리를 0.5%p 올려서 한 번 더 하고, 두 월 이자의 차이가 내가 정한 월 한도 안에 드는지 비교합니다. 연 4.5%이면 750,000원이라 월 83,333원 차이입니다.
3. 갈아탈 계획이라면 대출금액 × 수수료율로 수수료 상한을 구하고, 금리 인하분(연 이자 절감액)으로 나눠 몇 년 만에 본전인지 봅니다. 90만 원 ÷ 연 40만 원 = 2.25년입니다.

실제 수수료 계산식은 약정서를 확인하세요.

출처

• 금융위원회 보도자료 “1월 13일(월) 신규 대출부터 중도상환수수료율이 인하됩니다” (2025년 1월 9일)
• 금융위원회 대출금리 산정체계 설명 자료 (기준금리·가산금리·가감조정금리)
• 파이낸셜뉴스 “[일문일답] 중도상환수수료 인하, 기존계약 갱신시에도 적용” (2025년 1월 9일)
• 비즈워치 “내주 주담대 중도상환수수료 확 떨어진다…은행 ‘최대 0.87%p↓'” (2025년 1월 9일)
• 은행연합회 소비자포털 대출금리 비교공시
• 머니투데이 “한은, 기준금리 3.00% 동결” (2026년 10월 22일)
• 뉴스핌 “한국은행, 기준금리 3.00% 동결” (2026년 10월 22일)

※ 금리와 수수료는 은행, 상품, 시기에 따라 달라집니다. 이 글은 일반 정보에 제 판단을 더한 것이니, 신청 전에 거래 은행에서 내 조건으로 다시 확인하세요.