재계약 보증금 5%, 갱신요구권을 썼을 때만 상한 적용 (3가지 확인법)

재계약 보증금 5% 인상 요구를 받으면 거절할 수 있을까요? 결론부터 말하면, 경우에 따라 다릅니다. 5% 상한은 세입자가 계약갱신요구권을 행사해 계약이 연장되는 경우에만 적용됩니다. 그래서 먼저 내 계약이 어떤 상황인지 나눠 보는 것이 순서입니다.

1. 재계약 보증금 5% 대상인지 먼저 확인하기

상황	5% 상한 적용	확인할 것
계약갱신요구권을 행사해 연장	적용	만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구했는지
집주인과 합의해서 새로 정함	적용되지 않음	합의한 금액이 문서나 문자로 남았는지
나가고 새 세입자와 계약	적용되지 않음	새 계약의 보증금이 시장 조건에 따랐는지

여기서 기한이 핵심입니다. 계약갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 예를 들어 계약 만료일이 8월 31일이라면, 2월 말부터 6월 말까지가 요구 가능 기간입니다. 이 기간을 놓치면 5% 상한을 근거로 협상하기 어려워집니다.

2. 5%를 계산하는 법

갱신으로 올릴 수 있는 최대 금액은 기존 보증금의 5%를 더한 금액입니다. 보증금이 3억 원이라면 5%는 1,500만 원이므로 최대 3억 1,500만 원입니다.

현재 보증금	5% 상한액	갱신 후 최대 보증금
2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원
3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원

한 번 증액한 뒤에는 1년 안에 다시 올릴 수 없습니다.

3. 집주인이 5% 넘게 요구할 때 대응 순서

집주인이 5%보다 높게 요구하면 바로 승낙하거나 바로 거절하지 말고, 순서를 정해 대응하는 것이 좋습니다. 먼저 내 계약이 갱신요구권의 기간 안에 있는지 확인합니다. 기간 안에 있다면, 요구 금액이 법의 상한을 넘는다는 점을 문자로 알립니다. 집주인이 답을 피하면 그 기록을 남겨 두고, 협의가 되지 않을 때 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 것을 검토할 수 있습니다.

이 순서는 감정적으로 다투는 것을 막아 줍니다. 말이 오가기 전에 기한과 기록부터 정리해 두면, 협상에서 내가 준비한 사람이 됩니다.

4. 상담에서 나온 질문 하나

증거는 문자나 내용증명으로 남기는 것이 가장 정확합니다. 갱신을 요구한 날짜, 원하는 조건, 집주인이 답한 내용이 함께 보이도록 캡처해 두세요. 말로 주고받은 합의는 날짜와 금액이 적힌 문자로 한 번 더 확인해 두면 나중에 근거가 됩니다.

상담 자료에 자주 나오는 질문은 이것입니다. “계약갱신청구권을 쓰면 5%를 무조건 받아야 하나요?” 답은 그렇지 않습니다. 5%는 법이 정한 상한이고, 집주인이 그보다 적게 요구하거나 양쪽이 합의하면 그 금액이 됩니다. 다만 합의로 정한 금액은 5% 상한이 자동으로 적용되지 않으므로, 합의 내용을 문서로 남기는 것이 중요합니다.

이 질문에서 결과를 가르는 것은 금액보다 기록입니다. 말로만 합의하고 나중에 다투면, 어떤 조건으로 정했는지 증명하기 어렵습니다.

5. 합의할 때 확인할 것

집주인과 합의해서 새 조건을 정하면, 그 금액은 5% 상한과 별개로 효력을 가집니다. 그래서 합의 전에 몇 가지를 확인해야 합니다. 첫째, 증액되는 보증금과 월세가 각각 얼마인지 적혀 있는지 봅니다. 둘째, 계약 기간이 몇 년인지 명확한지 봅니다. 셋째, 합의 뒤에 특약이 추가되었는지 확인합니다. 집주인이 계약서를 나중에 바꾸자고 하면, 합의한 내용이 사라지지 않도록 문자로 먼저 남겨 두세요.

새 세입자와 계약하는 경우에는 5% 상한이 적용되지 않습니다. 이때 집주인이 정하는 보증금은 시장 상황을 따르기 때문에, 주변 시세와 비교하는 것이 판단에 도움이 됩니다. 이사를 나가야 하는 상황이라면 보증금을 언제 돌려받을 수 있는지도 함께 정해 두어야 합니다.

법률 상담에서는 결국 같은 질문이 반복됩니다. 기간 안에 요구했는지, 합의한 내용이 남아 있는지, 새 계약이 어떤 조건인지입니다. 이 세 가지만 확인해도 대부분의 상황에서 내가 어느 위치에 있는지 알 수 있습니다.

이 글은 일반적인 정보입니다. 개별 계약의 특약과 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 분쟁이 생기면 법률 상담을 받으시기 바랍니다.

6. 재계약 전에 메모해 둘 것

재계약 협상은 대부분 만기 직전에 몰립니다. 그때 감정이 앞서면 금액보다 말투가 협상의 중심이 되기 쉽습니다. 그래서 협상을 시작하기 전에 세 가지를 적어 두는 것이 좋습니다.

첫째, 현재 보증금과 월세를 적습니다. 둘째, 집주인이 요구한 금액과 그 근거를 적습니다. 셋째, 내가 받아들일 수 있는 최대 금액을 정합니다. 이 세 줄이 있으면 말이 흔들려도 판단 기준이 흔들리지 않습니다.

중요하게 볼 점은 가장 많이 놓치는 것은 기한입니다. 갱신요구권을 쓸 시점과 상대가 통지를 보내는 시점이 겹치면, 어느 쪽이 유리한지 헷갈리게 됩니다. 일정표에 날짜를 적어 두고, 모든 요구는 문자나 내용증명처럼 남는 방식으로 주고받는 것이 안전합니다.

제가 보는 쟁점: 5%보다 기간이 먼저입니다

이 글을 쓰면서 제가 가장 무겁게 본 것은 5%라는 숫자가 아니라 요구 기간입니다. 5%는 협상의 출발점일 뿐이고, 갱신요구권을 쓸 수 있는 기간을 놓치면 그 숫자로 다툴 자리 자체가 사라집니다. 그래서 재계약 협상은 금액을 따지기 전에 날짜를 먼저 정리하는 것이 맞다고 봅니다.

또 한 가지 짚고 싶은 것은, 집주인이 5%를 넘게 요구하더라도 그것을 바로 거절하는 것이 항상 최선은 아니라는 점입니다. 기간 안에 요구했는지, 합의 내용이 문서로 남아 있는지를 확인한 뒤 판단하는 것이 실제로 더 나은 결과로 이어진다고 생각합니다.

출처

• 네플라 법률위키 “차임증감청구의 요건 및 제한” (2024년 8월 14일 작성)
• 세이프홈즈 상담 Q&A “전세계약 연장 시 집주인의 5% 보증금 인상 요구, 꼭 받아줘야 하나요?” (2025년 4월 27일 게시)